در کانادا برای «اجاره واحدهای مسکونی» قانونی تحت عنوان Residential Tenancy Act وجود دارد که قانون بالادستی محسوب میشود ، در این قانون بصورت کاملا صریح و شفاف بیان شده است که در قراردادهای اجاره‌ی مسکونی هر بندی حتی اگر به توافق طرفین بوده ولی خلاف قانون فوق الذکر باشد ، عملا باطل و بلااثر است.یعنی حتی اگر در بندی ذکر شده باشد که مغایر با آن قانون است باز هم قابلیت اجرایی ندارد و باطل است .
حالا کفه قوانین حاکم بر روابط مالک و مستاجر عملا بشدت به سمت مستاجر سنگینی میکند. یعنی اگر احیانا مستاجر اجاره های خود را پرداخت نکند روندی طولانی و پرهزینه پیش روی مالک قرار دارد تا حتی ملک را تخلیه کند چه رسد به اینکه نسبت به وصول مطالباتش اقدام کند. لذا مالکین تمام تلاش خود را برای انتخاب مستاجر خوب قبل از عقد قرارداد به کار میبندند. روش انتخاب مستاجر نیز با ایران متفاوت است و از مواجهه رو در رو و سعی در شناخت مستاجر از این راه اکثرا خبری نیست. مالک باید از روی مدارک ارسالی مستاجر دست به انتخاب بزند.
با این شرایط مالکین معمولا چند مدرک را به عنوان شاخص از مستاجر درخواست میکنند:
فرم اجاره rental application:
گزارش اعتباری credit report:
نامه اشتغال و/یا میزان درامد job letter/income document:
١) ضامن معتبر guarantor: شخصی که همه مدارک لازمه را دارد و از نظر مالی میتواند عملا علاوه بر هزینه های خود، اجاره ی شما را نیز ضمانت کند. در این حالت کلیه مدارک او تهیه و برای مالک ارسال میگردد.
٢) پیش پرداخت بیشتر deposit: طبق قانون مستاجر باید اجاره ماه اول و آخر را در زمان عقد قرارداد بعنوان ضمانت به مالک پرداخت کند. طبق همان قانون مالک “به هیچ عنوان” نباید مبلغ دیگری از مستاجر مطالبه کند اما مستاجر میتواند بنا به میل و تشخیص خود تعداد ماههای بیشتری را به عنوان ضمانت به مالک پرداخت کند و عملا این پیش پرداخت اجاره مربوط به ماههای آخر قرارداد است یعنی مثلا مستاجر پیشنهاد میدهد “اجاره ماه اول و سه ماه آخر” را در هنگام عقد قرارداد پرداخت نماید. مالکین هم گاهی به این درخواست پاسخ مثبت میدهند و البته گاهی خیر.
نحوه تمدید قرارداد اجاره
وقتی قرارداد اجاره ای برای سال اول منعقد میشود، چنانچه مستاجر ٦٠ روز زودتر از اتمام قرارداد به مالک اعلام نماید که قصد ادامه قرارداد را دارد، بصورت اتوماتیک قرارداد تمدید شده و نیازی به امضا یا تنظیم هیچ قرارداد جدیدی نیست. از این لحظه قرارداد به حالت month to month در میاید.
اجاره ماه اخر که بعنوان deposit در اختیار مالک بود باید دست نخورده باقی بماند.
در دوره تمدید مستاجر هر زمان که بخواهد با اطلاع دادن به مالک ٦٠ روز زودتر از زمان تخلیه میتواند قرارداد را فسخ نماید ولی مالک چنین حقی را به هیچ عنوان ندارد.
به این ترتیب مستاجر تا سالیان سال میتواند در ان خانه بماند و مثل ایران در انتهای یکسال قرارداد تمام شده نیست و البته مقدار اضافه شدن اجاره هم باید طبق رقمی باشد که دولت هرسال اعلام میکند که مبلغ ناچیزی و در حدود ۲_۳٪ هست.
یعنی ممکن است مالک با امضای قرارداد با مستاجر وارد یک قرارداد چندین ساله شود فلذا گاهی حتی با گرفتن یکسال اجاره هم راضی و مطمئن نخواهد بود.
چه موقع مالک میتواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند و از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند؟
تنها در چند حالت این حق به مالک داده شده :
١- مالک یا یکی از بستگان درجه یک او قصد سکونت در واحد را داشته باشند
٢- پس از فروش قطعی ملک ( نه اینکه مالک قصد فروش داشته باشد)و اینکه خریدار اعلام کند میخواهد در خانه ساکن شود. یعنی حتا اگر خریدار جدید هم قصد اجاره واحد را داشته باشد باز هم حق تقدم با شماست و با اجاره بهای قبلی ادامه میدهید.
۳- عدم پرداخت اجاره
۴- فعالیت غیرقانونی در ملک مثل قاچاق و ….
مالک میبایست بصورت رسمی و کتبی و حداقل ٦٠ روز زودتر موضوع را به مستاجر اطلاع دهد و از او بخواهد که ملک را تخلیه کند.
نگهداری حیوان خانگی pet در واحد استیجاری
در بسیاری قراردادهای اجاره بندی گنجانده میشود که مستاجر حق نگهداری حیوانات خانگی را ندارد و یا مستاجر اعلام کرد که حیوان خانگی ندارد.نکته جالب اینجاست که این بند بدلیل تضاد با قانون حمایت از حیوانات نافذ نیست و هیچگونه ضمانت اجرایی ندارد. یعنی مستاجر حتی اگر در قرارداد امضا کرده باشد میتواند حیوان خانگی داشته باشد.
تبصره: در اساسنامه بعضی کاندومینیوم ها مصوب شده که مجموعه no pet باشد. در این حالت قانون به تصمیم جمعی ساکنین و اساسنامه ساختمان احترام میگذارد و هیچکس حق نگهداری pet در این ساختمانها را ندارد.
رنتالها به دلیل اینکه توسط شرکتهای حقوقی مدیریت میشوند امکان انجام کار غیرقانونی را ندارند پس نمیشود مانند اشخاص حقیقی پیشنهاد دریافت اجاره چندماه پیش را داد و فقط طبق قانون میتواند اجاره ی ماه اول و ماه آخر را بعنوان دپازیت بگیرند.
اما نکته اینجاست که اگر شخصی با درامد و سابقه ی خوب ضامن یا guarantor شما شود آنها طبق قانون باید ضمانت را بپذیرند ( در کاندوها که مالک شخص حقیقی هست ممکن است ضامن شما را حتی اگر شرایط خوبی داشته باشد هم پذیرفته نشود.)
سه واژه حقوقی:
Sublease: به معنای واگذاری بخشی از مدت زمان اجاره به دیگریست، در این حالت مستاجر اولیه تا پایان مدت قرارداد بنوعی متعهد است و در خاتمه مدت اوست که قرارداد را خاتمه میدهد.
Lease Transfer: انتقال یک قرارداد اجاره به دیگری است و تمام حقوق،وظایف و تعهدات مستاجر اولیه انتقال میابد و پس از این انتقال دیگر مستاجر اولیه تعهدی ندارد.
Sub let: انتقال قسمتی از محل مورد اجاره( مثلا یک اتاق یا زیرزمین) که مستاجر اولیه هم در ملک حضور دارد و متعهد است.
